房价泡沫为什么不能扎破？
黄少安（长江学者，英国威廉希尔公司和中央财经大学经济学院院长）
几句题外话
我想理性地就我国房地产价格说点实话，但是不一定让百姓认可，甚至可能被骂。因为我不主张房价下跌，至少是坚决反对让房价大幅度下降，例如20%以上。说房价之前我得说几句题外话。现在的世道，有些让人无奈，对于经济学家来说也是如此。当你出于社会责任感、认真为国家和百姓着想、理性地分析问题并提出建议时，常常不能被百姓理解，甚至被骂。而当你迎合百姓的情绪发表一些看起来支持百姓而实际上不科学、不理性、无助于问题解决、甚至有害的言论时，常常得到民众舆论的热捧。现代多元化的、发达的媒体，更是能加速和放大这种非理性“骂”和“捧”。我们经济学界就既有被捧的，也有被骂的。违背经济科学基本原理和经济发展规律而发表迎合民众言论的，有些甚至捧成“著名经济学家”，这些人，若么是外行，乱说；若么是内行，故意哗众取宠。被“骂”的经济学家中，应该有两类人，一类是确实为少数利益集团说话，缺乏职业道德；另一类是有社会责任感、理性地说真话的。讽刺的是，后者常常被骂为无德、无同情心的经济学家，被怀疑为利益集团的代言人。作为经济学家，应该有道德、有同情心、有感情，尤其是对待弱势群体，但是，分析经济问题和提出对策建议时，是不能感情用事的，不能用道德标准取代科学标准。对于民众的言论和意愿要重视、分析，但是，不是所有民众的意愿和言论都能被转化政策和决策的。否则，就无所谓科学分析和决策了。
1，我国房地产肯定有泡沫
最近十多年来，我国的房地产业取得长足发展的同时，房价也大幅上涨，尤其是大中城市。可以肯定地说，就目前全国绝大多数大中城市而言，房地产价格有泡沫，或者说，整个房地产业有泡沫，总体而言，开发商的利润率偏高，地方政府从中获利太多。有一种似乎很有道理、而且被较多人接受的观点是：中国房价高是必然的，因为中国国情就是人口多、土地供给有限是刚性约束、城市化正在加速。从长期看，中国房地产供求关系的基本特征是需求远远大于供给，房价必然还会大幅度涨，现在的房价根本没有泡沫，房价不是高了，而是高得还不够。这种用房地产长期供求矛盾否定现在的房地产泡沫的观点，是不能成立的。如果依此逻辑，中国的粮食、蔬菜等等许多东西，都应该大幅度涨价，前不久中国大蒜、绿豆价格的猛涨，也不能算是泡沫，因为中国人多，需求大。其实，判断特定时期或时点上房地产有无泡沫，根本不是以未来长期的供求关系为依据的。租价比、租售比、房价与居民收入比以及房子的实际空置率等，都能作为判断房地产有无泡沫的指标。中国现在的房地产，无论用上述哪个指标衡量，都可以判断存在比较严重的泡沫。前几个指标大家都好理解。为什么实际空置率也能作为判断有无泡沫的依据呢？因为如果房价很高的同时实际空置率也很高，说明房价是被投机者炒起来的。
2，面对高房价，到底谁希望房价下跌？
面对有泡沫的高房价，人们的态度到底是什么？想什么？先说中央政府。它基于民生的考虑，认为高房价已经使民众怨声怨声载道，确实影响百姓安居乐业，是一件天大的事，因此，必须调控房价，而且确实也出台了很多措施和政策；再说地方政府。几乎所有地方政府，都希望本地房地产价格上涨，至少不希望下降。因为，房地产价格上涨有利于本地GDP增长和居民就业，更主要的是保证地方财政收入-------据统计，2010年全国仅土地出让金就突破2万亿元。而2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已经超过50%，有些甚至达到80%以上。加上来自房地产也的其它收入，地方政府来自房地产的财政收入占比会更高；开发商肯定是希望房价越高越好，已经高的时候肯定不希望下跌。这是不需要分析；银行也是房地产业的利益高度相关者，银行不希望房价大幅度下降，否则会影响其贷款的安全。因为中国房地产业的特点是开发商的资金绝大多数来自银行贷款，购房者资金的相当部分也来自银行贷款，尤其是部分贷款炒房者。有一个说法是：中国的房地产开发商把银行和地方政府绑架了，是有一定道理，但是，地方政府一定程度自投开发商的罗网。对开发商能说什么呢，人家是商人，有空子就得钻，有利就得取，不管是政府的还是银行的；再说广大民众。可能媒体把民众对高房价的怨声放大了。民众起码要细分为已经买房的和没有买房的两类，已经买房的肯定不希望房价下跌，没有买房的到底有多少、是哪些、是否都期待房价下跌能买得起房子？这些售后分析。现在先假定没有买房的都希望房价下跌或房价不再涨。
可见，面对高房价，中央政府想调控，想使之不涨、甚至有所下降，至少控制上涨速度和幅度，而开发商、地方政府、银行和已经买房的居民，都希望房价涨，至少不跌。可谓一只猫要对付四只老鼠，尤其前三只“硕鼠”。到底是猫能能逮住老鼠还是老鼠戏耍猫？
3，面对房地产泡沫，能扎破吗？
中国房地产为什么会出现泡沫？原因很复杂，在此不去分析。也许人们知道为什么？可是知道“为什么”又能怎么样？关键是：面对泡沫，应该怎么办？能怎么办？我们去恨体制、恨投机者、恨开发商、很地方政府、恨中央政府调控不力等等？没有用。已经是这样了，不可能让中国房地产发展重新走一条路。现实是必须面对的。面对房地产泡沫，理性的态度和措施是：抑制房价上涨的速度和幅度，做到基本稳定房价。切不可“下猛药”，让房价猛跌。什么情况下算是扎破了泡沫呢？应该说，现在房地产开发商的毛利润率是很高的，据估计，有100%，因此，让房价降低20%，开发商仍然有足够高的利润率，不会导致其陷入困境，只是少赚一点而已。实际上毛利润率和纯利润率到底有多高，可能只有开发商自己知道。不过对于开发商来说，重要的不是毛利润率，而是纯利润率和纯利润量，更重要的是资金流转，是房子能够及时卖出收回资金和能够向银行贷款。如果房价降20%，估计绝大多数开发商，尤其是中小开发商的资金链将断，没法再融资，房地产业将陷入困境，算是扎破了泡沫。
为什么不能扎破泡沫？因为，扎破泡沫对谁也没有好处，只有受损者，没有受益者，很可能是中国经济面临灾难。扎破泡沫的危害比泡沫本身的危害更大。
首先，如果房地产泡沫破灭，意味着房地产作为一个产业的发展将受到重创，那么，中国的GDP增长将受到严重影响。房地产业已经成为许多地方的支柱产业，而且带动其它产业发展，房地产投资一直是投资增长的主要部分之一，一旦真的陷入困境，经济增长将受到很大影响。所以，整个中国经济增长将受到不良影响。
其次，地方政府的财政收入将受到影响。地方政府的土地财政确实是推动房价上涨的重要原因。可是现在已经是既成事实，短期内没有办法根本扭转这种局面。地方财政还得运转，地方政府还得运转。如果短期内让房价猛跌，从而房地产业陷入困境，地方财政也将陷入困境。作为地方政府，在不可能宣布破产的情况下，可能就会增加其他方面的税收，也就是说，在来自房地产的“租”减少的情况下，会加大其它领域的“税”，从而加大其它企业和百姓的负担。这也是租税替代原理的作用。所以，不仅对地方政府不利，对其它企业和老百姓也不利。
对银行的不利是显然的。 可以说，在房地产开发贷款和个人住房按揭贷款方面，银行相当于获得了双份利润。房地产贷款占银行贷款余额的比例是很高的，例如，2010年上半年，平均超过了20%，其中建设银行2010年上半年达到了25%。可见银行对房地产的依赖度和银行资产的风险。房地产开发商如果陷入危机、破产，其实主要是破银行的产，银行的资产结构决定了，银行破产主要是破存款人的产。
对老百姓会有何影响呢？自有资金买房、自己住的人，房价猛跌猛涨，影响不大；对贷款买房自己住的不利；对用自有资金和贷款买房投资的都不利；对没有买房的有利吗？对有一定购买力、房价降一点就能买得起的人可能有利，但是这些人是少数，而且，即使不降，他们努力一下也能买得起。对于那些低收入者甚至贫困者，想通过房价下跌能买得起房子，是不可能的，即使下降50%也买不起，可是还没等下降50%，房地产和整个经济已经陷入困境，低收入者会更困难。例如，北京市四环以内房价每平方米40000元，即使降一半，低收入者和贫困者也买不起。
最后想再提一下日本经济的教训。上世纪80年代时，日本经济盛极一时，日本公开叫板美国。现在的中美经济关系很大程度上类似当时的日美经济关系：中国长时间高速增长，对美国巨额贸易顺差和巨额债权，人民币升值，房价泡沫。所不同的是，现在的中国经济没有当时日本的相对高技术含量。美国的对策就是力促日元升值、股市和房市价格上涨，然后扎破房市和股市泡沫，使得日本经济从房地产开始，发生多米诺骨牌效应，房地产泡沫破灭之后造成银行倒闭，国民财富缩水，民间投资和经济全面萧条，从上世纪90年代初至今，，日本经济还没有走出低迷。日本当时的泡沫是美国有意扎破的，中国现在千万别自己去扎破，否则，可能重蹈日本覆辙。
4，关于房地产的建议
首先，给想调控房价的中央政府一些建议。
中央政府近十年以来，多次出于民生考虑出台政策，目的是抑制房价，可是让人啼笑皆非的是：不调控在涨，一调控涨得更快，至少没有达到预期目标。到底什么原因？可能是政策有误、不配套，甚至相互矛盾；也可能是出台政策时，本来就忌惮影响经济增长等，使得政策缩手缩脚，反而促涨房价；也可能发挥了作用，只是被仍然上涨所掩盖（如果不抑制可能长得更快）。不过有一点是清楚的：凭着现在党中央和中央政府的力量，真的不顾其他，只想把房价降下来，肯定是能做到的。问题是：不能这样做。不这样做，政策出台和组合就复杂了，就得认真研究。问题是：确实对房地产供求现状和相关政策研究不够、判断不准。我对中央政府房地产政策的建议：总体是“抑制超高超前需求，分类保证住房供给，放开房地产流通限制”，具体分析如下：
第一，抑制居民的超高超前住房需求。现在中央政府总是把抑制商品房价格作为关注民生、顺应民意的重要举措。但是，高房价到底多大程度上影响民生呢？抱怨房价的到底是哪些人？有多大呼声？得有一个客观的判断。据2009年数据，中国城镇居民的住房自有率高达87%，估计2010年接近90%，人均居住面积已经高达28平米，这一数字中还包括从1999年-2009年10年间新增的城市人口1.29亿。农村居民住房自有率基本上100%，人均面积更高，超过50平方米。而现在一些发达国家的居民住房自有率低于中国，例如，加拿大房屋私有率为67%、美国房屋私有率为69%，而欧洲一些国家的住房私有率则维持在40%左右。由此可见，当前城镇和农村居民的住房问题已经基本解决，而且，中国居民对住房的需求和消费是超高和超前的。所谓超高超前，不仅表现在住房自有率高于发达国家，面积也不少，还表现在：城市居民许多拥有不止一套房子，2-3套还嫌不够，还在不断地想改善；农村居民更是不断地盖新房；一些低收入者也希望很快就能购买属于自己的房子；一些刚毕业的大学生，对住房的期望很高，希望马上就能买上自己的房子。而且主要是这些高学历、刚毕业、生活要求高而收入还处于较低水平的年轻人，在网络等媒体上抱怨房价太高，这种舆论被媒体放大，好像全国有很多很多百姓因为房价高而买不起房子，使政府感到众多百姓无房住，民生问题无比严重。其实，这些年轻人买不起房子是正常的，在中国，他们相当一部分已经有了自己的房子，若在西方国家，买不起或买了以后半生当房奴即还房贷，非常正常。如果很快很多人就买得起房子，才是不正常。舆论要加以引导，不要不管什么情况，买不起房子就怨天尤人、骂政府。
所以，中央政府要和各级地方政府都要高度关注房价，重视保障性住房的建设和分配，但是，也不要高估了目前我国的高房价对民生的影响，对中国相当一部分居民住房的超高超前需求，在政策上要加以适度抑制。
第二，分类保证住房供给。城市中高收入阶层的住房应该通过市场购买商品房解决，而且已经解决；城市中低收入的、年龄较大的居民，多数在在房改时，都通过较低价格购买了原单位的公房，这些人将来需要改善住房，也应该主要通过市场解决；高学历、暂时低收入者，近期主要通过市场租房解决住居问题，未来通过市场购房解决；低收入者或贫困者，通过政府建房廉价出租解决住居问题。
第三，放宽房地产流通限制，增加供给。
已有的控制房价的政策效果不理想，也许与政策不合理有关。一调控，往往政策的着力重点分不清是抑制需求还是抑制供给，或者二者组合不好。既然房价太高，政策的重点应该是抑制需求而同时增加供给，至少不抑制供给。可是我们的政策更多地抑制供给，例如紧缩银行贷款、严控土地供给、加大税费。曾经还出台过增加二手房交易的各种限制，意在打击投机性购房的人。其实，不管二手房因何而得、因何而买，应该鼓励二手房交易，因为中国城市居民有2套以上房子的不是少数，鼓励他们转让，就等于抑制开发商涨价，可是我们的政策刚好反向用力。
放宽流通限制的政策还可以有：允许农村的房地产在城乡之间交易，允许城里人到农村买房或买农民已有宅基地建房，这样就等于对城市居民增加了住房供给，客观上抑制城市房价；再就是把新农村建设与农民的住房改造结合起来，特别是在城镇周围的农村，能节约出大量宅基地，引入开发商，在建好农民补偿房的同时建商品房，既可以大幅度抑制城市房价上涨，又可以促进农村城市化。
其次，给地方政府的建议——不要推动本地房价上涨，要有合理的房地产战略。几乎所有的地方政府都希望本地区房地产价格涨，理由似乎很充分：本地经济增长、就业和财政收入。其实，租税替代原理在高房价时同样发挥作用并且对本地经济不利，我们把地方政府来自土地和房产的各种收入统称为“租”，把来自其它行业的收入统称为“税”。一个地区房价高会在一定限度内增加来自房地产及其相关行业的租，但是会一定程度上减少来自其它行业的税。我们的实证研究证明了：房价与工业企业的利润率成反比或负相关，即至少减少其它工业企业上缴所得税。因为会通过增加企业的商务成本（房租等）和工资成本而减少企业利润；同样是商务成本和工资成本太高会影响本地区的招商引资，而地方政府为了招商引资又不得不竞相提供优惠政策，例如廉价或免费提供土地、变相减税或免税，这等于把高房价增加的租又送出去了，甚至送的更多。还有一个不利于地方的方面，就是本地房价太高从而生活成本太高，不利于吸引人才、尤其是外地人才来安家创业，从而不利于本地经济发展，最终也会影响政府收入的。我把租税替代原理与一些地方政府官员谈了以后，很有用，他们很惊讶原来没有想到这一道理。
最后，给部分居民一些建议：买不起商品房的居民不要幻想通过房价猛跌而买得起房子，再怎么降，你也很难买得起，这是不好听的实话。还远远没降到你能买得起的价位，房地产业、金融和整个国民经济就很可能已经陷入困境，整个国家经济不好了，你会更好吗？寄希望国家经济更好，政府有钱盖更多的廉租房等保障性住房，你的住房问题解决的希望还是要大一点；年轻人要有长期努力买房的思想准备。对于多数人来说，刚就业就想买房、买好房大房，可以理解，但是，既不现实，也不公平，在发达国家更难实现。
至于开发商和银行，他们都是商人，用不着我们给什么建议。我想的只是政府的政策应该给他们什么样的激励和约束。
